Kira Sözleşmesinin Devri Nedir ? Kira Sözleşmesinin Devrine İlişkin Şartlar Nelerdir ? Kira Sözleşmesinin Devrine İlişkin Yasal Düzenlemeler Nelerdir ?
Kira sözleşmesinin devri ve kiracının kiralanandaki kullanma alacağının devri arasında farklılıklar bulunmaktadır. Öncelikle bu ayrımın yapılması, aradaki farkların ortaya konulması konunun açıklığa kavuşmasında önem arz etmektedir.
Öte yandan kiralananın konut veya çatılı işyeri olup olmadığı konu başlıklarımız yönünden farklı sonuç doğurmaktadır.
Kiracının Kiralanandaki Kullanma Alacağını Devri Nedir ?
Türk Borçlar Kanunu 322. madde konuya ilişkin yasal düzenlemeyi içermektedir.
Madde 322 – Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.
Türk Borçlar Kanunu 322. madde ile alt kira sözleşmesi ve kiralananın kullanım hakkının devri bir arada düzenlenmiştir.
Kural olarak; kiralanan ile ilgili alt kira ilişkisi kurulmasında veya kiralanan üzerindeki kullanım hakkının başkasına devredilmesinde kiraya verenin rızası aranmamaktadır. Yasal düzenlemede bu işlemlerin yapılabilmesi için aranılan yegane şart kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamaktır.
İstinası ise; konut ve çatılı işyerlerinde gerek alt kira ilişkisi kurulması için gerek kiralanandaki kullanım hakkının devri için kiraya verenin yazılı olarak rızası aranmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Devri Nedir ?
Kira sözleşmesinin devri ise Türk Borçlar Kanunu 323. madde de düzenlenmiştir.
Madde 323 -Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur
Kira sözleşmesinin devri ile amaçlanan kira sözleşmenin taraflarında değişiklik yapmaktır. Kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı sözleşmedeki taraf sıfatını, buna bağlı olarak hak ve yükümlülüklerini üçüncü bir şahsa devretmektedir.
Kira sözleşmesinde taraf değişikliği yapılmış olması nedeniyle alt kira ilişkisine veya kiralanandaki kullanım hakkının üçüncü kişiye devredildiği sözleşmelere oranla kira sözleşmesinin devri çok daha kapsamlı sonuçlar doğurmaktadır.
Örneğin; alt kira ilişkisi kurulması halinde asıl kira sözleşmesinin kiracısı, bu sıfatını muhafaza etmektedir. Oysa kira sözleşmesinin devrinde kiracı, kiracılık sıfatını kaybetmektedir.
Kira sözleşmesinin devrinde kiraya verenin yazılı onayı aranmaktadır. Alt kira sözleşmesi veya kullanım hakkının devrine ilişkin sözleşmelerden farklı olarak kira sözleşmesinin devrine ilişkin düzenlemede konut veya çatılı işyeri ayrımı yapılmamış, tüm kira sözleşmeleri bakımından devir işleminin yapılabilmesi için kiraya verenin yazılı onayı aranmıştır.
Kira Sözleşmesinin Devrinde Kiraya Verenin Yazılı Onayı Hakkında Yasal Düzenlemeler
Kira sözleşmesinin devrinde kiralananın konut veya çatılı işyeri olup olmadığına bakılmaksızın kiraya verenin yazılı onayının alınması gerektiği yasal mevzuat uyarınca zorunludur.
Öte yandan kanun koyucu kiralananın işyeri olması halinde farklı bir düzenlemeye gitmiştir.
Kiralanan işyeri ise; işyeri kira sözleşmesinin devri Türk Borçlar Kanunu 323. maddenin 2. fıkrasında özel olarak düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre kiraya veren işyeri kiralarında haklı bir sebep olmaksızın kira sözleşmesinin devrine rıza vermekten kaçınamayacaktır.
Yargıtay
Danıştay
Sayıştay
Resmi Gazete
İstanbul Barosu