Komisyon Sözleşmesinde Cezai Şartın Geçerliliği – Gayrimenkul Alım – Satım Sözleşmesinde Cezai Şartın Geçerliliği
Konunun daha iyi anlaşılabilmesi adına önemli olduğunu düşündüğümüz bazı noktalar ile ilgili kısa açıklamalar yapmak faydalı olacaktır.
Simsarlık Sözleşmesi Nedir ?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 520/1.maddesi simsarlık sözleşmesini şu şekilde tanımlamaktadır :
Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir ?
Gayrimenkul satış sözleşmesi; satıcıya gayrimenkulün mülkiyeti devretme, alıcıya ise bunun karşılığında belirlenen bedeli ödeme borcunu yükleyen bir sözleşmedir.
Sözleşme Serbestisi Nedir ?
Türk Borçlar Kanunu 12. Madde sözleşmelerin ne şekilde yapılması gerektiğine şu şekilde kısaca değinmektedir :
Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.
Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Şekle Bağlı Mıdır ?
Tapuda kayıtlı taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği, TMK’nın 706, TBK’nın 237.maddesi ile Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89.maddeleri gereğince resmi biçimde düzenlenmiş olmasına bağlanmıştır.
Bu şartlara uyulmadan yapılan satış ve satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Geçersiz ise Cezai Şart da geçersiz hale gelir mi ?
Şartlara uyulmadan yapılan gayrimenkul satış ve satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olduğundan bu sözleşmeler tarafları lehine bir ayni hak doğurmayacağı gibi bu tür sözleşmelerde kararlaştırılmış cezai şart, faiz vs. feri şartlar da geçersizdir. (TBK 182 Md)
Türk Borçlar Kanunu 182. Madde :
Asıl borç herhangi bir sebeple geçersiz ise veya aksi kararlaştırılmadıkça sonradan borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkansız hale gelmişse, cezanın ifası istenemez. Ceza koşulunun geçersiz olması veya borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple sonradan imkansız hale gelmesi, asıl borcun geçerliliğini etkilemez.
Konu başlıkları ile ilgili kısa açıklamalardan sonra konuya ilişkin 2018 yılında Yargıtay 13. Hukuk Dairesi tarafından tesis edilen kararı inceleyebiliriz.
T.C.
YARGITAY
ONÜÇÜNCÜ HUKUK DAİRESİ
| Esas | : 2016/2169 |
| Karar | : 2018/10388 |
| Tarih | : 07.11.2018 |
MAHKEMESİ : … 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
K A R A R
Davacı, “Alım-Satım ve Komisyon Anlaşması” adı altında satıcı olan davalı ile 31/10/2013 tarihinde sözleşme imzalandığını, kendisinin alıcı olduğunu ancak daha sonra davalının haksız olarak satıştan tek taraflı vazgeçtiğini, sözleşmede tek taraflı vazgeçme halinde vazgeçen tarafın 25.000,00 TL cezai şart ödeyeceğinin ve sözleşmenin imzalanmasından itibaren taşınmazın gerçek bedeli üzerinden % 3 oranında emlakçı komisyon ücretinin ödenmesinin kararlaştırıldığını, emlak komisyoncusu N. … sözleşme gereğince 7.350,00 TL talep etmesi üzerine bu parayı emlakçıya ödemek zorunda kaldığını ileri sürerek 25.000,00 TL cezai şart ve 7350,00 TL komisyon ücreti toplamı 32.350,00 TL’nin temerrüt tarihi olan 10/12/2013 tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne, 32.350,00 TL’nin 10/12/2013 tarihinden işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı eldeki davası ile, taraflar arasında imzalanan sözleşme kapsamında hak edilen cezai şart tutarı ile komisyon ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Tapuda kayıtlı taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği, TMK’nın 706, TBK’nın 237.maddesi ile Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89.maddeleri gereğince resmi biçimde düzenlenmiş olmasına bağlanmıştır. Bu şartlara uyulmadan yapılan satış ve satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Bu tür sözleşmeler tarafları lehine bir ayni hak doğurmayacağı gibi bu tür sözleşmelerde kararlaştırılmış cezai şart, faiz vs. feri şartlar da geçersizdir. (TBK 182 Md) O halde, mahkemece, taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesi ve buna bağlı cezai şartın da geçersiz olduğu göz önünde bulundurularak cezai şart tutarı 25.000,00 TL yönünden istenen tutarın reddi gerekirken kabulü usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
T.B.K.’nun 520. maddesi gereği, simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.(TBK.521) Simsarın ücret isteyebilmesi için simsarın çalışmasının sözleşmenin yapılmasına neden olması gerekir. Ne var ki, T.B.K’nın bu maddelerindeki düzenleme kamu düzenine ilişkin olmadığı için taraflar bunun aksini kararlaştırabilirler. Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde, alıcı ve satıcı arasındaki satım ilişkisi resmi olarak yapılmayarak geçersiz olmakla, yasanın aradığı anlamda sözleşme kurulmamış olduğundan, simsar ücrete hak kazanamamış olup davacının bu kapsamda ödediğini iddia ettiği bedeli davalıdan talep etmesi de mümkün değildir. Hal böyle olunca, Mahkemece davacı tarafından talep edilen 7350,00 TLde dahil olmak üzere davanın tümden reddi gerekirken, kabulü usul ve yasaya aykırı olup bozma sebebidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan bentler gereği hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/I maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07/11/2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay
Danıştay
Sayıştay
Resmi Gazete
İstanbul Barosu