Hisseli Tapuda Diğer Hissedarın Haberi Olmadan Satış Yapılır mı?
Hisseli Tapuda Diğer Hissedarın Haberi Olmadan Satış Yapılır mı?
Hisseli taşınmazlarda en çok karşılaşılan sorulardan biri şudur:
“Hissedarlardan biri kendi payını bana sormadan satmış. Böyle bir şey mümkün mü?”
Bu sorunun cevabı taşınmazın tapudaki mülkiyet türüne göre değişir. Çünkü uygulamada çoğu kişi:
- paylı mülkiyet ile,
- elbirliği mülkiyetini
birbirine karıştırmaktadır.
Eğer tapuda “paylı mülkiyet” varsa hissedar kendi payını diğer hissedarlardan izin almadan satabilir. Ancak diğer hissedarların ön alım hakkı gündeme gelebilir.
( Önalım Hakkı ile ilgili daha fazla bilgi için https://devahukukburosu.com/yasal-onalim-hakki-nedir-sufa-hakki-nedir/ )
Fakat taşınmaz “elbirliği mülkiyeti” şeklindeyse durum farklıdır. Bu durumda hissedarların tek başına satış yapabilmesi mümkün değildir. Bu durumda bütün mirasçıların birlikte işlem yapması gerekir.
Özellikle miras kalan taşınmazlarda bu ayrım büyük önem taşır. Çünkü vatandaşların önemli kısmı tapuda hangi mülkiyet türünün bulunduğunu bilmeden işlem yapmaktadır.
Bu yazıda:
- hisseli tapuda habersiz satış mümkün mü,
- elbirliği mülkiyetinde satış yapılabilir mi,
- ön alım hakkı nedir,
- satış iptal edilir mi,
- kardeşlerden biri payını satarsa ne olur
gibi en çok merak edilen soruları açıklayacağız.
Önce Şu Ayrımı Bilmek Gerekir
Her hisseli tapu aynı değildir.
Tapuda genellikle iki farklı ortaklık türü bulunur:
| Mülkiyet Türü | Satış Yapılabilir mi? |
|---|---|
| Paylı mülkiyet | Hissedar kendi payını satabilir |
| Elbirliği mülkiyeti | Tek başına satış yapılamaz |
Miras kalan taşınmazlarda çoğu zaman ilk aşamada elbirliği mülkiyeti bulunur.
Paylı Mülkiyette Habersiz Satış Yapılabilir mi?
Evet.
Eğer tapuda pay oranları açık şekilde yazıyorsa hissedar kendi payını satabilir.
Örneğin:
- Ahmet %50,
- Mehmet %25,
- Ayşe %25
pay sahibiyse Ahmet kendi payını üçüncü kişiye devredebilir.
Burada diğer hissedarların onayı aranmaz.
Ancak bu durumda diğer hissedarların ön alım hakkı doğabilir.
Elbirliği Mülkiyetinde Tek Başına Satış Yapılabilir mi?
Hayır.
Elbirliği mülkiyetinde hissedarların belirli payları yoktur. Mülkiyet ortak şekilde devam eder.
Bu nedenle mirasçılardan biri:
“Ben kendi hissemi sattım.”
diyerek tek başına geçerli satış yapamaz.
Uygulamada özellikle miras kalan köy evleri, arsalar ve tarlalarda bu sorun çok yaşanır.
Bazı kişiler noter sözleşmesiyle ya da harici anlaşmayla satış yaptığını düşünmektedir. Ancak resmi tapu devri açısından işlem çoğu zaman hukuki sorun doğurur.
Ön Alım Hakkı Nedir?
Paylı mülkiyette hissedarlardan biri payını dışarıdan bir kişiye sattığında diğer hissedarlara dava hakkı doğabilir.
Buna uygulamada “şufa hakkı” da denir.
Örneğin kardeşiniz payını yabancı birine sattığında:
“Ben aynı bedeli verip bu hisseyi almak istiyorum.”
diyebilirsiniz.
Bu durumda ön alım davası açılması mümkündür.
( Önalım Hakkı ile ilgili daha fazla bilgi için https://devahukukburosu.com/yasal-onalim-hakki-nedir-sufa-hakki-nedir/ )
Satışın İptali Mümkün mü?
Her habersiz satış iptal edilmez.
Ancak bazı durumlarda dava açılması mümkündür.
Örneğin:
- muvazaalı satış,
- mirastan mal kaçırma,
- satış işleminin bağış olarak gösterilmesi, ( Ön alım hakkının kullanılmaması için satış işleminin bağış veya trampa olarak gösterilmesi durumu ile ilgili detaylı bilgi için – https://devahukukburosu.com/onalim-hakkinin-kullanilamamasi-icin-satis-isleminin-trampa-olarak-gosterilmesi/ )
- Şufa hakkının kullanımı
gibi durumlarda satış işlemi davaya konu edilebilir.
Sonuç
Hisseli tapuda diğer hissedarın haberi olmadan satış yapılıp yapılamayacağı doğrudan mülkiyet türüne bağlıdır.
Eğer taşınmaz paylı mülkiyet şeklindeyse hissedar kendi payını satabilir. Ancak diğer hissedarların ön alım hakkı bulunabilir.
Buna karşılık elbirliği mülkiyetinde mirasçıların tek başına satış yapabilmesi mümkün değildir.
Bu nedenle işlem yapılmadan önce tapu kaydının ve mülkiyet türünün dikkatli şekilde incelenmesi gerekir.
Yargıtay
Danıştay
Sayıştay
Resmi Gazete
İstanbul Barosu